Ghid legal imobiliar 2025 – Ce trebuie să știe cumpărătorii și agențiile

De ce acest ghid? În ultimii doi ani, legislația românească dedicată protecției consumatorului s‑a înăsprit, iar sancțiunile financiare pot ajunge, în unele cazuri, la 10 % din cifra de afaceri. Agențiile imobiliare, dezvoltatorii și chiar cumpărătorii persoane fizice riscă amenzi dacă folosesc practici de marketing înșelătoare sau omit informații esențiale în tranzacție.

1. Ordonanța 99/2000 – „prețul cel mai mic” nu poate fi folosit la nesfârșit

Prevederea cheie: Orice preț promoțional trebuie raportat la „cel mai mic preț anterior” practicat în cele 30 de zile dinaintea campaniei. Dacă anunțați „Reducere de la 115 000 € + TVA (11%) la 115 000 € TVA inclus”, acel preț devine preț de referință pentru următoarele 30 de zile. O re‑etichetare a aceluiași preț ca „nouă reducere” este considerată publicitate înșelătoare.

Amendă: între 50 000 RON și 1 000 000 RON, proporțională cu cifra de afaceri, plus obligația de a înceta campania. ANPC poate face verificări retroactive.

⚠︎ Atenție la noul TVA! De la 1 august 2025, cota redusă de TVA de 5% nu mai este aplicabilă. TVA-ul pentru locuințele noi este, în general, de 21%. Totuși, se poate aplica o cotă redusă de 9% doar pentru locuințele cu o suprafață utilă de maximum 120 m² și un preț de cel mult 600.000 lei (aproximativ 120.000 €), achiziționate de persoane fizice care nu au beneficiat anterior de această facilitate.

2. Legea 190/2019 privind creditul ipotecar și evaluarea energetică

Dezvoltatorul sau brokerul trebuie să furnizeze Certificatul de performanță energetică înainte de semnarea antecontractului. Este un drept al cumpărătorului; lipsa documentului poate duce la nulitatea parțială a contractului.

3. Legea 196/2018 – obligații post‑vânzare în condominii

Până la predarea către Asociația de proprietari a spațiilor comune (lift, parcare subterană, instalații) dezvoltatorul rămâne responsabil pentru mentenanță.
(Art. 18 alin. 4)

4. HG 525/1996 & Normativ P 118 – parcări obligatorii

În marile orașe, norma cere 1 loc de parcare / unitate locativă (cu variații în funcție de zonă). Lipsa acestora poate întârzia recepția finală. Agențiile trebuie să verifice dacă dezvoltatorul deține Autorizația de construire actualizată care respectă numărul de locuri.

5. Legea garanțiilor în construcții 10/1995 (modif. 2022)

• Structură: 10 ani
• Instalații sanitare & electrice: 3 ani
• Finisaje interioare: 1 an

Rețineți: Garanția curge din momentul procesului‑verbal de predare‑primire, nu din data recepției la terminarea lucrărilor.

6. Alte legi esențiale pe scurt

• Legea nr. 24/2007 – obligația de a planta și întreține spații verzi; penalități de 10 000–50 000 RON.
• Legea 50/1991 – autorizații; racorduri prin proprietatea altuia necesită acord notarial.
• Legea 51/2006, Legea 7/1996 și normele ANCPI – obligația de a întabula la finalizare utilitățile publice.

7. Checklist pentru cumpărători

1. Solicită extrasul de carte funciară actualizat.
2. Verifică Proces‑verbal de predare utilități.
3. Cere garanții scrise la finisaje.
4. Asigură‑te că prețul afișat reflectă corect cota de TVA în vigoare.
5. Consultă un avocat specializat înainte de semnare.

8. Concluzie

Piața rezidențială românească rămâne atractivă, dar legislația impune o rigoare tot mai mare. Agențiile pot transforma aceste „obstacole” în avantaje competitive oferind transparență totală, iar cumpărătorii pot evita surprizele printr‑un minim due‑diligence juridic.

Actualizat la 05.08.2025